Warum ein Neubau und keine Anmietung?-1

Warum ein Neubau und keine Anmietung? 

Die VHS hat ihren Sitz derzeit in angemieteten Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss am Standort Herrenstraße 7. Da die hier zur Verfügung stehenden Flächen nicht ausreichen, werden weitere Räumlichkeiten in der ehemaligen Overbergschule genutzt. Bereits seit mehreren Jahren wird über eine mögliche Perspektive für die VHS beraten. 

Defizite des heutigen Standortes im Überblick 

• Räumlichkeiten sind nicht ausreichend groß
• Räumlichkeiten sind teilweise nicht barrierefrei
•  Verortung im ersten Obergeschoss wenig repräsentativ / VHS wird zu wenig wahrgenommen
• Parkplatzsituation
  
  

Frühere Planungen in der ehem. Overbergschule

Ursprünglich sollte der Umzug der VHS  nach Aufgabe der Schulnutzung in die ehemalige Overbergschule (Overbergstraße) erfolgen. Die Gebäude wurden zwischenzeitlich komplett unter Denkmalschutz gestellt, was einen erforderlichen Umbau deutlich erschweren würde.
Hinzu kommt, dass das ehemalige Toilettenhäuschen perspektivisch zu einem Mehrgenerationentreffpunkt umgebaut werden soll und damit für eine VHS-Nutzung nicht mehr zur Verfügung steht. Die Schule ist aktuell nicht barrierefrei und müsste mit einem angebauten Aufzug versehen werden. Außerdem schränken statische Einschränkungen im Bereich einiger Geschossdecken eine Nachnutzung zumindest deutlich ein.   Ergänzend ist anzumerken, dass die in der ehemaligen Overbergschule zur Verfügung stehenden Flächen für die VHS nicht ausreichen würden. Es wären weiterhin langfristig Flächen extern anzumieten, um den erforderlichen Raumbedarf zu decken.   Nach eingehender Beratung hat der Rat der Stadt Oelde am 06.09.2021 mehrheitlich beschlossen, die ehemalige Overbergschule in das Investorenauswahlverfahren zur Nachnutzung des Overberggeländes einzubringen.

Weitere Anmietung keine Option

Eine Alternative könnte die Anmietung weiterer Räumlichkeiten an der Herrenstraße sein. Dort werden aktuell etwa 610 m² genutzt. In der 2. Etage des Gebäudes würden weitere 770 m² zur Verfügung stehen (in diesem Fall würden etwa 130 m², die aktuell im Nebengebäude untergebracht sind, entfallen). Eine Anmietung würde zu Gesamt-Mietkosten von rund 100 TEUR pro Jahr zzgl. Nebenkosten führen. Außerdem müsste die neue  Etage aus städtischen Mitteln für die VHS-Nutzung umgebaut werden. Ein solcher Umbau könnte deutlich über 500 TEUR kosten. Die bereits dargestellten Nachteile (fehlende Barrierefreiheit, schlecht wahrnehmbar, keine Stellplätze) blieben weiterhin erhalten.

Neubau als Lösung

Alternativ zu dieser Anmietung bietet sich aktuell die Möglichkeit, ein Teilgrundstück der Fläche des ehemaligen Kardinal-von-Galen-Heims zu erwerben und für einen VHS-Neubau zu nutzen. Um diese Möglichkeit zu verifizieren, wurde mit der VHS-Leitung ein Raumbuch erstellt und anschließend im Rahmen einer Studie durch die Architektin Linnemannstöns ermittelt, ob und wie diese Räume auf der begrenzten Grundstücksfläche unterzubringen wären. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass ein VHS-Neubau auf der angebotenen Fläche realisiert werden könnte. Sämtliche Anforderungen des abgestimmten Raumbuches können erfüllt werden. Die Studie ist dieser Vorlage als Anlage beigefügt.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Die Baukosten für den beschriebenen Neubau inkl. Tiefgarage wurden  im Rahmen einer Studie ermittelt.   Berechnet über den Bruttorauminhalt und die Bruttogeschossfläche ergeben sich Gesamtbaukosten von 6,6 Mio. EUR. Hierbei sind die Grunderwerbskosten von ca. 300 TEUR nicht inkludiert, da diese später nicht der Abschreibung unterliegen.

Die Betriebskosten am angemieteten Standort und am Neubau-Standort dürften in etwa vergleichbar sein, wobei der neue Standort energetisch deutlich effizienter sein wird als die angemieteten Räumlichkeiten. Zur Ermittlung des jährlichen Aufwandes für den städtischen Haushalt ist demnach v. a. der Vergleich der Kaltmiete (Anmietung Herrenstraße) mit der Abschreibungslast des Neubaus wichtig.

Ausweislich der kommunalen Abschreibungstabellen werden Schulgebäude über 80 Jahre abgeschrieben. Bei den oben berechneten Baukosten, die inklusive Sicherheitszuschlag für die nachfolgende Berechnung pauschal auf 7 Mio. EUR aufgerundet werden, führt dies  zu einer Abschreibung von 87.500 EUR/Jahr. Wie bereits angegeben, würden die jährlichen Mietkosten für die Gebäude an der Herrenstraße bei ca. 100.000 EUR liegen. Hinzu käme der Aufwand für den Umbau der neu angemieteten Etage von wohl deutlich über 500 TEUR.

Die Errichtung eines Neubaus ist in der Vergleichsbetrachtung insofern unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten vorteilhafter als die Anmietung am Standort Herrenstraße 7. Diese Wirtschaftlichkeitsbetrachtung verändert sich auch bei Berücksichtigung anfallender Zinsen  nicht zugunsten einer Anmietung. 

Fazit

• Ein Neubau bringt organisatorische Vorteile mit sich (Barrierefreiheit, Parkmöglichkeiten, moderne lichtdurchflutete Räumlichkeiten, bessere Wahrnehmbarkeit der Einrichtung).
• Ein zentraler Standort bietet alle Möglichkeiten für zukunftsfähige und innovative Weiterbildungsangebote.
• Die Anmietung ist nicht günstiger als die Errichtung eines Neubaus.
• Investition in Eigentum (Schaffung von Werten mit Wertsteigerung) langfristig wirtschaftlicher  als dauerhafte  Mietzahlungen